「アパート投資の王道」白岩　貢先生対談　Part4

自己破産というどん底から一転、不動産投資で再生した体験をもとに、不動産投資の最強ノウハウを語ります!


#1515　パート4
フル・ローンと空室率アップの恐怖!効率的なローンの組み方&物件の維持費を安くスル方法!+CDリスナーへの熱いメッセージ。


アパート経営を諦めている人へのメッセージ。
FXで二億円負けた人の話。
二億儲かって、すぐに消えた。
紙の資産は自分でコントロールできない。
親の資産を借りる。
家庭内レバレッジ(商標登録申請予定)。
自宅併用アパートの注意点。
大家が目立ってはいけない。
安い戸建でも、付帯工事が高い業者は注意。
中古戸建がいい。
都心は親の土地を抵当に入れて建設。
地方は、200万円位の中古戸建をCASHで購入。
地方の20%と、都心の10%の利回り、どっちがいい?
長期的な満室と家賃の維持が困難。
アパートの20%よりも、戸建の20%がいい。
駒沢の物件は、建築後5年で家賃を五千円上げた。
都心の物件は、10%でも、安定した経営ができる。
世田谷には、ナウでヤングな人民が集まる。
東京の魅力。
地方と東京の違いを、シティー・ボーイの白岩貢先生が語る。
東京は、街の顔が違う。
地方は一戸建てがいい。
ジンガイの増加に対する対応。
自主管理の方法。
5%の管理費は無駄。
手間をかけないため、いい物件を建築し、いい入居者を募集スル。
世田谷、目黒で50世帯管理しているが、全く、手間がかからない。
5%の管理費って、何?
記帳のときのリズミカルな音が、大家の醍醐味だ。
5%を貯めて、大規模リフォームを実施スル。
管理は客付け業者に任せる。
勝てるチームをつくる。
自主管理のメリット。
敷金預かり、礼金預かりの業者は要注意だ。
入居者からの連絡は、客付け業者にやってもらう。
入居者に直接、電話番号を教えない方法。
自主管理でも、実は、クレームはほとんどナイ。
安い家賃の入居者は、注文が多い。
入居者の質は家賃に比例する。
ラブホテルの料金を下げたら、冷蔵庫を盗む顧客が増えた実例。
保証会社をつけない理由。
親子関係が駄目な入居者は、問題が多い。
親に保証人になってもらう理由。
フジワラパレス(仮名)の裏話。
必ず入居者と面談スル大地主の話。
歌舞伎町に勤務する、アヤシイ若い女性に、面談を申し込み、断られた話。
転居の理由は必ず聞くこと。
白岩貢先生は、実は賃貸に住んでいるが、その理由は?
「逆利回り」(商標登録申請予定)の低い物件を借りるべし。
「逆利回り」を応用して、資産を買おう!
世田谷の戸建に、安く住む方法。
洗練された工作員に、いい貸家を紹介してもらった方法。
入居者募集の方法。
ターミナル駅の不動産屋に営業スル。
「付け逃げ」の入居者に注意。
ノルマを果たすために「付け逃げ」する業者もいる。
誠実な業者と長く付き合う。
平等に業者と付き合う。
信頼関係を築くこと。
仲介業者は神様だ。仲介業者は生命線だ。
大家は、横柄な態度を取ってはイケナイ。
大家は、部屋を空かしてはいかん!
物件ごとのサイトをつくる。
大家のサイトは、好きなことを書ける。
宅建業法のチラシと、大家のサイトの違い。
優秀なWEB担当者が助けてくれる。
動画をHPに載せてもいい。
世田谷は、一ヶ月以内に次の入居者が決まる。
業者営業の上手い不動産屋と付き合うこと。
レインズには、必ず載せる。
サイトに自分の物件が載っているか、必ず確認。
大家が直接訪問して、営業スル。
サイトによって、入居者の食い付きが違う。
固定金利でローンを組む理由。
固定金利の注意点。
メガバンクで、アパート一棟に対し、複数のローンを組むメリットとは?
長期保有物件は固定金利。売る予定のアル物件は、変動金利で組む理由。
フル・ローンの恐ろしさについて。
フル・ローン物件の怖い出口戦略。
RC物件の解体費用に注意。5,000万円の解体費用を請求された人もいた。
木造にこだわる理由。
地方都市のRC、フル・ローンの恐怖。
地方都市の物件を買う場合、WEEKLYマンションに泊まる。
今後、10年で三割の投資家が破産スル可能性アリ。
破産した自分のようになってもらいたくないから、色々考えた。
借金した時の、債権回収の実体験を語る。
元利金等の恐怖。
元金均等で借りるべし。
元金を早く減らすことが重要。
担保割れの恐怖。
安くリフォームする方法。
壁紙は二回塗って、三回目に張り替える。
家賃の高い物件は、プロに任せる。
凹凸を無くす。露出配管。砂利を敷く。シンプルな素材。素材を変えない。これが、維持費を安くする方法。
メンテナンス・フリーの素材は高い。
人感センサーのメリット。
女子限定アパートに、何故か男子が訪問スル。
モデルのミヤシタ君がモテる理由。
リスナーへのメッセージ。
アパートを持つことは、人生にとっていいことだ。
勉強し、自己投資して立派な大家になろう。
実は、ゆるゆるの業界だ。
だからこそ、大家が努力すれば何とかなる。
不動産は、途中で投げ出すわけにはいかない。
メールをいただければ、できるだけ相談に乗る。